Na ratunek kreatywnym

Spokojnie, to tylko awaria….

Sądzę jednak, że trafiłeś tutaj nie dlatego, że jesteś fanem pewnego filmu z 1982 roku i pewnie też jesteś daleki od spokoju 😆.

W końcu awaria w biurze to nie przelewki (chyba, że pękła rura i właśnie zalewasz sąsiada z dołu….).

Muszę również założyć, że jesteś już po rozmowie z wynajmującym, który raczej Ci nie przyklasnął, a kazał „jakoś sobie poradzić, bo to nie jego sprawa”.

A czyja?

Obowiązki wynajmującego związane z biurem

Kodeks Cywilny określa obowiązki wynajmującego w następujący sposób:

Art.  662.  [Prawa i obowiązki stron]

§  1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§  2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Art. 681. [Nakłady obciążające najemcę lokalu]
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Generalnie więc można przyjąć taką oto zasadę:

Wszystko w biurze ma działać, a jeżeli nie działa to powinien to naprawić wynajmujący, chyba że koszty z tym związane są …drobne.

Co to znaczy „drobne”? No właśnie to najczęściej jest przyczyną wszelkich waśni wynajmującego i najemcy 😃.

Łatwo bowiem się domyśleć, że dla wynajmującego wszystko jest „drobną naprawą”, a dla najemcy każda złotówka, którą musi dołożyć do lokalu jest skandalem.

Co to są „drobne naprawy”

I teraz będzie ulubiony zwrot każdego prawnika „to zależy….”

Bo to zależy od tego co się zepsuło i jakie są koszty przywrócenia temu sprawności.

Podam więc kilka przykładów gdy awaria w biurze może być uznana za drobną:

• Odpowietrzenie grzejnika? Drobna naprawa.
• Wymiana grzejnika? Obowiązek wynajmującego
• Naprawa gniazda elektrycznego? Drobna naprawa.
• Założenie gniazdka elektrycznego? Obowiązek wynajmującego.
• Wymiana żarówki? Drobna naprawa
• Wymiana lampy? Obowiązek wynajmującego.
• Naprawa spłuczki i uszczelnienie rury? Drobna naprawa
• Wymiana urządzenia sanitarnego? Obowiązek wynajmującego.

Musisz się tutaj posługiwać zdrowym rozsądkiem, aczkolwiek nie ukrywam, że czasami może to być trudne gdy naprawa będzie „na granicy” drobnej i zwyczajnej 🙂.

Kiedy jednak jesteś przekonany, że naprawa do drobnych nie należy to masz dwie możliwości.

Naprawa na koszt wynajmującego

W kodeksie przeczytasz, że jeżeli wymagane są naprawy bez których nie da się używać lokalu to możesz wyznaczyć wynajmującemu termin, a następnie wykonać te naprawy na jego koszt.

Brzmi to rewelacyjnie, ale w praktyce jest to zaskakująco mało intuicyjne.

Po pierwsze naprawa musi być konieczna.
Kluczowym jest słowo „naprawa”, które musisz odróżnić od „ulepszenia”. Ma więc być normalnie, a nie lepiej niż było 😄.

Naprawą konieczną nie będzie taka, aby w biurze dało się normalnie pracować.

Przy rozstrzyganiu czy naprawa była konieczna warto żebyś sięgnął do umowy najmu i sprawdził, co Ci wynajmujący zagwarantował. W szczególności ważnym jest standard pomieszczenia, w którym dokonana była naprawa.
Koniecznymi są też naprawy doprowadzające wynajęte biuro do stanu sprzed dewastacji.

Po drugie za naprawy musisz zapłacić z własnej kieszeni. 
Idealnie byłoby zamówić fachowca, a następnie odesłać go wraz z rachunkiem do wynajmującego. To tak nie działa, niestety!
Z fachowcem musisz się rozliczyć, ale koniecznie zachowaj rachunki i faktury VAT za robociznę i materiał! Będą one Ci potrzebne, żeby skutecznie obciążyć tymi kosztami wynajmującego.

Najbardziej praktycznym sposobem rozliczenia się z wynajmującym będzie „potrącenie” czynszu z kosztami jakie poniosłeś na naprawę w biurze.

Przykład:

Czynsz wynosi: 1000 zł
Koszty naprawy: 300 zł

1000 zł – 300 zł = 700 zł
tyle musisz przelać czynszu

Tutaj możesz przeczytać o tym jak w praktyce dokonać czynności  „potrącenia”.

Obniżka czynszu

Drugim przypadkiem kiedy możesz sięgnąć do kieszeni wynajmującego jest powstanie wad przez które możesz korzystać z lokalu tylko w sposób ograniczony.

Na przykład do takiej obniżki uprawnia Cię awaria w biurze polegająca na niesprawnym ogrzewaniu. Jeżeli biuro jest „niedogrzane” (bo działa tylko 2 na 6 kaloryferów) to oczywiście nie jest ono CAŁKOWICIE dla Ciebie bezużyteczne, ale nie godzisz się pewnie żeby płacić za to jak za przysłowiowe woły.

Żeby skutecznie skorzystać z obniżki czynszu musisz poinformować wynajmującego, że w związku z określonymi wadami nie możesz korzystać z lokalu z umówiony sposób i z tego tytułu żądasz określonej obniżki (uwaga: obniżka nie może wynosić 100% 😀)

Przykład:

„W związku z zalaniem pomieszczenia konferencyjnego zwracam się o obniżenie czynszu na czas naprawy o 30% tj. o kwotę 300 zł”.

Po złożeniu takiego oświadczenia, tak jak przy potrąceniu, wykonaj przelew pomniejszony o obniżkę.

Awaria w biurze i sprawa w sądzie

Wynajmujący może zupełnie nie zgadzać się z Twoim stanowiskiem i w odpowiedzi na wszystkie oświadczenia prześle Ci … pełną fakturę za najem biura oraz wezwanie do zapłaty. Ostatecznie sprawa może nawet trafić do sądu.

Jeżeli będziesz konsekwentnie trwał  przy swoim stanowisku (a środek procesu to kiepski moment na zmianę zdania…) to pozostaje Ci:

• w przypadku wykonania naprawy na koszt wynajmującego – podnieść zarzut potrącenia co sprowadza się do przedstawienia dowodów dotyczących kosztów naprawy oraz dowodu doręczenia wynajmującemu oświadczenia o potrąceniu.
• w przypadku obniżenia czynszu – podnieść zarzut obniżenia czynszu. Tutaj konieczna będzie opinia biegłego, który oszacuje czy Twoja obniżka była zasadna (tutaj możesz zobaczyć dobrze napisane uzasadnienie w tego typu sprawie).

Potrzebujesz sprawdzonego wzoru umowy?

Brak czasu na czytanie?

Zobacz także:

• Podstawowe błędy przy najmie biura – jak uniknąć trzech, potencjalnie katastrofalnych w skutkach błędów przy wynajmowaniu biura.
• Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej – czy potrzebujesz zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu lub powieszenie na elewacji tabliczki.

Podziękowania dla:

• Photo by Cristina Gottardi on Unsplash

Niedawno pisałem, że prowadzenie agencji reklamowej w formie spółki z o.o może powodować problemy przy przenoszeniu autorskich praw majątkowych.

Dzisiaj chcę zwrócić Twoją uwagę na inny szkopuł: rozstanie ze wspólnikiem.

Być może na swojej drodze już spotkałeś kogoś z kim chciałbyś założyć i prowadzić agencję. Poznaliście się jako pracownicy w innej agencji i od samego początku świetnie się dogadywaliście.

Tworzenie skutecznej reklamy jest Waszą pasją, uwielbiacie kreatywne wyzwania i potraficie bez reszty oddać się nowemu projektowi byle  uszczęśliwić klienta.

Nic tylko rzucić pracę, założyć wspólnie nową agencję i „iść na swoje„.

Brzmi super.

Tylko jak dobrze znasz przyszłego wspólnika?

Bo 3 lata później do tej wyliczanki przymiotów wspólnika „ma pasję, uwielbia wyzwania, jest oddany projektom” być może dodasz „o wszystkim zapomina, w nosie ma płatności i ZUSy, kręci nosem jak projekt go nudzi, nigdy nie jest na czas i podpisuje każą umowę bez czytania” 😤.

Co bym Ci doradził?

Nie zakładać od razu spółki!

Nie każdy jest odpowiednim kandydatem na wspólnika i nie każde wspólne przedsięwzięcie musi oznaczać „ubranie” go w formułę spółki. Dobrą alternatywą dla spółek są różnego rodzaju umowy o stałej współpracy lub nawet połączenie sił we wspólnym konsorcjum. Po prostu każdy z Was zakłada jednoosobową działalność gospodarczą i wykonujecie projekt wspólnie, ewentualnie jeden z Was jest podwykonawcą.

Takie tymczasowe związanie w sposób swojej przyszłości gospodarczej z drugą osobą pozwoli Ci lepiej ją poznać, a w razie potrzeby, szybko zakończyć wspólną przygodę w świecie biznesu.

Albo więc się „dotrzecie”, albo w po kilku wspólnych projektach zapali Ci mi się tyle lampek ostrzegawczych, że mógłbyś nimi ozdobić świąteczną choinkę 😉.

Jeżeli jednak zdecydujesz się na spółkę to posłuchaj jak może wyglądać przyszłe Wasze rozstanie.

Rozwiązanie spółki z o.o przez sąd

Jeżeli w przyszłości będziesz rozstawać się ze wspólnikiem to nie ma sensu tutaj opisywać jak to zrobić jeżeli jesteście „dogadani”. Jeden z Was może otrzymać wszystkie udziały, albo możecie zlikwidować spółkę. To żadna sztuka.

Co jednak jeżeli wszelkie Wasze próby porozumienia będą kończyły się albo na składaniu ofert wykupu za cenę, delikatnie rzecz ujmując, nierynkową albo groźbach o puszczaniu z torbami, w skarpetkach lub w innych częściach garderoby.

Kiedy w spółce z o.o jest dwóch wspólników posiadających równą ilość udziałów naprawdę nie trudno o totalny pat.

Czy można wtedy zwrócić się o pomoc do sądu? Można.

W Kodeksie Spółek Handlowych jest  przepis, który pozwala sądowi na orzeczenie rozwiązania spółki z o. o.

Przepis dość mgliście stanowi, że podstawą do takiej ingerencji sądu mogą być „inne ważne przyczyny wywołane stosunkami spółki”. Co to oznacza? Na przykład trwały, nieprzemijający i uniemożliwiający dalsze funkcjonowanie spółce konflikt wspólników.

Na pierwszy rzut oka przepis-marzenie: nie dogadujemy się ze wspólnikiem? Bierzemy świadków, drukujemy kilka nieuprzejmych e-maili jako dowód sporu i ruszamy po zwycięstwo do sądu. Otóż powiedzieć, że sądy niechętnie korzystają z możliwości orzeczenia rozwiązania spółki z o. o. byłoby nadużyciem.

Sądy traktują taką ewentualność jako absolutny wyjątek, a z publikowanych orzeczeń wynika, że są to sprawy równie rzadkie jak kawałek nadbałtyckiej plaży niezajęty parawanem. Taki stan rzeczy wynika z prostego założenia, że konflikt jest niejako wpisany w biznes, a umiejętności koncyliacyjne (zdolność do dogadania się ? ) powinny być przez wspólników wyssane z mlekiem matki.

Zapamiętaj więc, że spółki z o.o tak łatwo nie da się „wyprowadzić”.

Wypowiedzenie umowy w spółkach osobowych i cywilnej

Nieco inaczej jest w tzw. spółkach osobowych czyli jawnej, komandytowej czy cywilnej.

Tutaj wspólnik może zawsze i bez jakiegokolwiek uzasadnienia wypowiedzieć swój udział w spółce trzy lub sześć miesięcy (w zależności od spółki) miesiące przed końcem roku obrachunkowego.

W praktyce koniec roku obrachunkowego przypada na 31 grudnia, a zatem pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu powinieneś doręczyć np: najpóźniej na koniec września.

Instrument bardzo skuteczny, ale gdy potrzeba zakończenia swojej aktywności w spółce pojawi się… w styczniu, perspektywa czekania kilkunastu miesięcy może dać CI się we znaki.

Inną możliwością jest tzw. wypowiedzenie z ważnych powodów. Niewątpliwymi zaletami takiego rozwiązania jest to, że wypowiedzenie można złożyć w każdym czasie, a skutek odnosi ono… natychmiast. Problem w tym, że powołanie się na „ważne powody” wymaga ich przytoczenia, a w przypadku sporu – wykazania ich prawdziwości w sądzie.

Potrzebujesz sprawdzonego wzoru umowy?

Zobacz także:

• Prawa autorskie do projektów wspólnika – dlaczego w agencji będącej spółką należy zadbać o przeniesienie praw autorskich ze wspólnika na spółkę.
• Wejście do zarządu agencji marketingowej – jaką odpowiedzialność za spółkę ponosi członek zarządu.

Podziękowania dla:

• Photo by rawpixel on Unsplash