Spokojnie, to tylko awaria….

Sądzę jednak, że trafiłeś tutaj nie dlatego, że jesteś fanem pewnego filmu z 1982 roku i pewnie też jesteś daleki od spokoju 😆.

W końcu awaria w biurze to nie przelewki (chyba, że pękła rura i właśnie zalewasz sąsiada z dołu….).

Muszę również założyć, że jesteś już po rozmowie z wynajmującym, który raczej Ci nie przyklasnął, a kazał „jakoś sobie poradzić, bo to nie jego sprawa”.

A czyja?

Obowiązki wynajmującego związane z biurem

Kodeks Cywilny określa obowiązki wynajmującego w następujący sposób:

Art.  662.  [Prawa i obowiązki stron]

§  1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§  2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Art. 681. [Nakłady obciążające najemcę lokalu]
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Generalnie więc można przyjąć taką oto zasadę:

Wszystko w biurze ma działać, a jeżeli nie działa to powinien to naprawić wynajmujący, chyba że koszty z tym związane są …drobne.

Co to znaczy „drobne”? No właśnie to najczęściej jest przyczyną wszelkich waśni wynajmującego i najemcy 😃.

Łatwo bowiem się domyśleć, że dla wynajmującego wszystko jest „drobną naprawą”, a dla najemcy każda złotówka, którą musi dołożyć do lokalu jest skandalem.

Co to są „drobne naprawy”

I teraz będzie ulubiony zwrot każdego prawnika „to zależy….”

Bo to zależy od tego co się zepsuło i jakie są koszty przywrócenia temu sprawności.

Podam więc kilka przykładów gdy awaria w biurze może być uznana za drobną:

• Odpowietrzenie grzejnika? Drobna naprawa.
• Wymiana grzejnika? Obowiązek wynajmującego
• Naprawa gniazda elektrycznego? Drobna naprawa.
• Założenie gniazdka elektrycznego? Obowiązek wynajmującego.
• Wymiana żarówki? Drobna naprawa
• Wymiana lampy? Obowiązek wynajmującego.
• Naprawa spłuczki i uszczelnienie rury? Drobna naprawa
• Wymiana urządzenia sanitarnego? Obowiązek wynajmującego.

Musisz się tutaj posługiwać zdrowym rozsądkiem, aczkolwiek nie ukrywam, że czasami może to być trudne gdy naprawa będzie „na granicy” drobnej i zwyczajnej 🙂.

Kiedy jednak jesteś przekonany, że naprawa do drobnych nie należy to masz dwie możliwości.

Naprawa na koszt wynajmującego

W kodeksie przeczytasz, że jeżeli wymagane są naprawy bez których nie da się używać lokalu to możesz wyznaczyć wynajmującemu termin, a następnie wykonać te naprawy na jego koszt.

Brzmi to rewelacyjnie, ale w praktyce jest to zaskakująco mało intuicyjne.

Po pierwsze naprawa musi być konieczna.
Kluczowym jest słowo „naprawa”, które musisz odróżnić od „ulepszenia”. Ma więc być normalnie, a nie lepiej niż było 😄.

Naprawą konieczną nie będzie taka, aby w biurze dało się normalnie pracować.

Przy rozstrzyganiu czy naprawa była konieczna warto żebyś sięgnął do umowy najmu i sprawdził, co Ci wynajmujący zagwarantował. W szczególności ważnym jest standard pomieszczenia, w którym dokonana była naprawa.
Koniecznymi są też naprawy doprowadzające wynajęte biuro do stanu sprzed dewastacji.

Po drugie za naprawy musisz zapłacić z własnej kieszeni. 
Idealnie byłoby zamówić fachowca, a następnie odesłać go wraz z rachunkiem do wynajmującego. To tak nie działa, niestety!
Z fachowcem musisz się rozliczyć, ale koniecznie zachowaj rachunki i faktury VAT za robociznę i materiał! Będą one Ci potrzebne, żeby skutecznie obciążyć tymi kosztami wynajmującego.

Najbardziej praktycznym sposobem rozliczenia się z wynajmującym będzie „potrącenie” czynszu z kosztami jakie poniosłeś na naprawę w biurze.

Przykład:

Czynsz wynosi: 1000 zł
Koszty naprawy: 300 zł

1000 zł – 300 zł = 700 zł
tyle musisz przelać czynszu

Tutaj możesz przeczytać o tym jak w praktyce dokonać czynności  „potrącenia”.

Obniżka czynszu

Drugim przypadkiem kiedy możesz sięgnąć do kieszeni wynajmującego jest powstanie wad przez które możesz korzystać z lokalu tylko w sposób ograniczony.

Na przykład do takiej obniżki uprawnia Cię awaria w biurze polegająca na niesprawnym ogrzewaniu. Jeżeli biuro jest „niedogrzane” (bo działa tylko 2 na 6 kaloryferów) to oczywiście nie jest ono CAŁKOWICIE dla Ciebie bezużyteczne, ale nie godzisz się pewnie żeby płacić za to jak za przysłowiowe woły.

Żeby skutecznie skorzystać z obniżki czynszu musisz poinformować wynajmującego, że w związku z określonymi wadami nie możesz korzystać z lokalu z umówiony sposób i z tego tytułu żądasz określonej obniżki (uwaga: obniżka nie może wynosić 100% 😀)

Przykład:

„W związku z zalaniem pomieszczenia konferencyjnego zwracam się o obniżenie czynszu na czas naprawy o 30% tj. o kwotę 300 zł”.

Po złożeniu takiego oświadczenia, tak jak przy potrąceniu, wykonaj przelew pomniejszony o obniżkę.

Awaria w biurze i sprawa w sądzie

Wynajmujący może zupełnie nie zgadzać się z Twoim stanowiskiem i w odpowiedzi na wszystkie oświadczenia prześle Ci … pełną fakturę za najem biura oraz wezwanie do zapłaty. Ostatecznie sprawa może nawet trafić do sądu.

Jeżeli będziesz konsekwentnie trwał  przy swoim stanowisku (a środek procesu to kiepski moment na zmianę zdania…) to pozostaje Ci:

• w przypadku wykonania naprawy na koszt wynajmującego – podnieść zarzut potrącenia co sprowadza się do przedstawienia dowodów dotyczących kosztów naprawy oraz dowodu doręczenia wynajmującemu oświadczenia o potrąceniu.
• w przypadku obniżenia czynszu – podnieść zarzut obniżenia czynszu. Tutaj konieczna będzie opinia biegłego, który oszacuje czy Twoja obniżka była zasadna (tutaj możesz zobaczyć dobrze napisane uzasadnienie w tego typu sprawie).

Potrzebujesz sprawdzonego wzoru umowy?

Brak czasu na czytanie?

Zobacz także:

• Podstawowe błędy przy najmie biura – jak uniknąć trzech, potencjalnie katastrofalnych w skutkach błędów przy wynajmowaniu biura.
• Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej – czy potrzebujesz zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu lub powieszenie na elewacji tabliczki.

Podziękowania dla:

• Photo by Cristina Gottardi on Unsplash